Uudiskohteen ostaminen
Uudiskohteen ostamisessa on paljon asioita, jotka ostajan on ymmärrettävä päätöstä tehdessä. Varmista seuraavat asiat ennen ostopäätöstä.
1) TONTTI
Ennen ostamista ja sitoutumista varmista, että olet olet selvittänyt tontin omistuksen ja tulevien 50 vuoden kustannukset ja vastuut ja ymmärrät kuinka tonttiasia on järjestelty!
Ensimmäinen peruskysymys on, kuuluuko tontti asunnon kauppahintaan, vai onko se joko lunastettava tai vuokrattava erikseen. Jos se ei kuulu kauppahintaan, kuka tai mikä sen omistaa, ja millä ehdoilla se on taloyhtiön käytössä tulevina 50 vuotena.
-> Jos tontin omistaa kaupunki eikä tontti ole yhteisaluetta eikä siihen kohdistu rasitteita, se on yleensä turvallinen rakennuspaikka talolle. Selvitä kuitenkin paljonko tontivuokra on, ja laske paljonko se vaikuttaa vastikkeeseesi. Tonttivuokra/ osakkeidesi tai neliöidesi määrällä yhtiöjärjestyksen mukaan / 12 eli kuukausilla, saat käsityksen sen kustannusvaikutuksesta per kuukausi.
-> Jos tontti oma ja tulee kaupan mukana, se on yleensä turvallista. Tarkista kuitenkin aina, että tontti varmasti on asunnon hinnassa ja tulee kaupan mukana.
-> Jos tontin omistaa sijoittaja eli mikä tahansa muu taho kuin kunta tai kaupunki tai taloyhtiö, jonka osakkaaksi olet ryhtymässä, vaadi kopio vuokrasopimuksesta ja lue sen ehdot hyvin tarkkaan. Jos ei ole hyvin selkeä, anna lakimiehen tai jonkun hyvin kokeneen lukea ja ymmärtää. Tärkeitä asioita on vuokra-aika, vuokran suuruus ja miten ja milloin ja miten paljon vuokraa voidaan korottaa (mihin se on sidottu ja onko sidottu) vuokra-aikana. Huolestu, jos vuokraa saa missään vaiheessa korottaa indeksiä enemmän tai siinä on jonkinlaisia sellaisia ehtoja, joilla sopimusta voi vuokra-aikana muuttaa. Huolestu myös, jos vuokra-aika on alle 50 vuotta tai vuokralaisen maksettavaksi tulee esimerkiksi kiinteistövero. Yhteisalueet ja rasitteet tarkoittavat lisäkustannuksia ihan jo lähivuosina, mutta tulevaisuudessa hyvinkin paljon. Yhteisalueilla on oltava kiinteistönhoito ja isännöinti ja yhteisalueen tiloja ja vastuualueita on pidettävä yhtä lailla yllä kuin talon omasa hallinnassa olevia. Yhteishallintasopimukset (monen taloyhtiön yhteisiä teitä, piha-alueita, pysäköintilaitoksia, vesijohtoverkostoja, viemäriverkostoja, pengerrasitteita) ovat harvoin laadittu tulevaisuutta ajatellen vaan pikemminkin rakennusvaihetta varten ja tulevaisuus on siten vähän tyhjän päällä ilman y-tunnusta olevassa löyhässä pakollisessa yhteenliittymässä, jolla on paljon vastuita ja tekemistä.
-> Jos tontin voi ostaa tai jäädä vuokralle. Selvitä aukottomasti minkä hintaisia vaihtoehdot ovat seuraavalle 50 vuodelle ja kuinka se sitoo sopimusten osapuolia. Näistä voi tulla jopa paljon yli 3 euroa per neliö kustannusvaikutus kuukausivastikkeeseen. Käytä ehdottomasti asiantuntijaa ja ennen kuin sitoudut mihinkään.
Monet myyjät unohtavat tontin kauppahinnasta tai asumiskuluistaja se selviää vasta asunnon oston jälkeen. Pyydä virallinen kirjallinen tarjous asunnosta niin, että tonttiasia on avattu siinä kaikkien vaihtoehtoineen ja kustannuksineen. Jos tontti ei ole taloyhtiön oma, selvitä seuraavat 50 vuotta, koska vaikuttaa asunnon jälleenmyyntiarvoon asumiskuujen lisäksi. Kustannusvaikutus voi olla useita euroja per asuinneliö kuukausivastikkeessa.
2) HINTA ja ASUMISKULUT
Selvitä todelliset asumiskulut. Usein markkinoinnillisista syistä myynti-ilmoituksessa ja taloudellisissa asiakirjoissa ei ole laskettu mukaan kaikkea vaan todelliset kustannukset selviävät vasta kohteen luovuttamisen ja ensimmäisen tai toisen tilikauden jälkeen. usein on keplotelltu maksuvapaita vuosia, jotta vastike näyttäisi ostajalle houkuttelevammalta.
On neljä erityistä ansaa
-> Hoitovastike on laskettu liian pieneksi eikä siihen ole huomoitu kaikkia tavallisiakaan kustannuksia. Lisäksi siitä voi puuttua tontin kustannukset, joille on voitu sopia markkinoinnillisista syistä maksuvapaata tai alkuajaksi pienempi vuokra. Tai yllätyksenä voi tulla vaikka kolmannelle osapuolelle myyty maalämpäjärjestelmä tai pysköintiaitos, joiden todelliset kulut on sovittu pieniksi tai nollaksi kahdelle ensimmäiselle vuodelle ja sen jälkeen kustannusvaikutus euroja per neliö.
-> Yhtiölaina, jolle on sovittu esimerkiksi kaksi vuotta lyhennysvapaata tavoitteena myynti-ilmoituksen pienet asumiskustannukset. Lainan korko ja ehdot on aina myös syytä tarkastaa ja ottaa tieto kirjallisesti etukäteen. Nyt on hyvä kysyä myös korkosuojauksesta ja mihin korkojärjestelmään laina on sidottu.
-> Yhteisalue naapuritaloyhtiöiden kanssa. Paljonko yhteisalueen teiden, yhteisalueen pihojen, yhteisalueen kiinteistönhuollon, yhteisalueen isännöinnin, yhteisalueen pysäköintilaitoksen, yhteisalueen pihakansien, yhteisalueen pysäköinnin järjestämisen, yhteislueen vuosikorjausten järjestäminen, yhteisalueen vesiosuuskuntamaisuuden hallinta, yhteisalueen yhteisten sähköjen, nosto-ovien, leikkipuistojen, vakuutusen, vahinkojen kustannus on taloyhtiöllesi ja asunnollesi vuositasolla. kerrotaanko sitä missään? Tietääkö kukaan uuden asunnon myyjäyrityksessäkään mitään? Se yhteisaluesopimus liitteineen kannatta lukea huolella ja näyttää asiantuntijalle.
-> Rasitteet eli mitä rasitteita talolla on ja mikä niiden kustannusvaikutus ja todellinen harmi ja haitta on tulevina vuosina.? Yhteinen penger ratapihan kanssa, yhteinen hulevesijärjestelmä kaupungin kanssa, edellä mainittu yhteisalue vesiosuuskuntineen, rasite tie hoitovelvoitteineen yms voi olla vastikkeessa suurikin kustannusvaikutus.
3) RAKENNUSTYÖN TARKKAILIJA
Onko yhtiössä valittu rakennuttajasta riippumaton rakennustyön tarkkailija ja riippumaton osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja?
Kun
vähintään neljäsosasta yhtiön asuntoja on tehty kaupat, ostajille on
asuntokauppalain mukaan tarjottava mahdollisuus valita oma
tilintarkastaja ja rakentajasta riippumaton, ammattipätevyyden omaava
rakennustyön tarkkailija.
Rakennustyön tarkkailija valvoo hankkeen etenemistä sopimuksen mukaisesti eli esimerkiksi sitä, että rakennuksen valmiusaste ja ostajien maksamat kauppahintaerät vastaavat toisiaan. Tilin-tarkastajan taas tulisi pitää huolta siitä, että ostajien maksamat erät käytetään juuri siihen hankkeeseen, johon ne on tarkoitettu.
Ostajat saattavat jättää palkkaamatta ammattimaisia valvojia
välttääkseen ylimääräisiä kustannuksia. Jos hanke ajautuu vaikeuksiin,
palkkion maksaminen voi kuitenkin olla heidän kokonaistaloutensa
kannalta pienempi paha. (KKV)
Kohteen luovuttamisen jälkeen taloyhtiön tulee saada haltuunsa turva-asiakirjat samalla kun kohde luovutetaan osakkaiden hallintaan.
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2005/20050835
Valtioneuvoston asetus turva-asiakirjoista asuntokaupoissa
Katso tekijänoikeudellinen huomautus käyttöehdoissa.
Valtioneuvoston päätöksen mukaisesti, joka on tehty oikeusministeriön esittelystä, säädetään 23 päivänä syyskuuta 1994 annetun asuntokauppalain (843/1994) nojalla:
1 §
Turva-asiakirjat uudis- ja korjausrakentamishankkeissa
Asuntokauppalain (843/1994) 2 luvun 3 §:ssä tarkoitettuja turva-asiakirjoja uudis- ja korjausrakentamishankkeissa ovat:
1) yhtiön perustamiskirja, kaupparekisterinote ja yhtiöjärjestys, yhtiökokouksen pöytäkirja tai muu selvitys niistä yhtiöjärjestykseen tehdyistä muutoksista, jotka eivät käy ilmi kaupparekisteristä, ja todistus yhtiöjärjestystä koskevan muutosilmoituksen jättämisestä kaupparekisteriin sekä muuta yhteisöä koskevat vastaavat asiakirjat ja selvitykset;
2) yhteisön taloussuunnitelma sekä luotonantajien ilmoitukset yhteisölle myönnettyjen luottojen pääomista, koroista, laina-ajoista ja lyhennyssuunnitelmista;
3) lainhuutotodistus, kiinteistön kauppa- tai muu saantokirja tai todistus erityisen oikeuden kirjaamisesta sekä maa-alueen vuokrasopimus tai muu selvitys hallintaoikeudesta maa-alueeseen, jolle rakennukset rakennetaan tai jolla korjausrakennettava rakennus on;
4) rasitustodistus ja kiinteistörekisterin ote sekä tarvittaessa muu täydentävä selvitys kiinteistöön tai maapohjan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuvista rasitteista, rasituksista ja muista oikeuksista;
5) rakennuslupa ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen (895/1999) 49 §:ssä tarkoitetut pääpiirustukset;
6) rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset;
7) rakentamista tai korjausrakentamista koskeva urakka- tai muu sopimus tai, jos sopimusta kokonaisurakasta ei ole tehty, osaurakoista tehdyt sopimukset ja arvio myöhemmin tehtävien osaurakkasopimusten urakkahinnoista; sopimuksesta on käytävä ilmi urakkahinta ja, jos sopimuksen liitteitä ei toimiteta turva-asiakirjojen säilyttäjälle, mitkä ovat sopimuksen liitteet;
8) asuntokauppalain 2 luvun 17, 18 b ja 19 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia koskevat vakuusasiakirjat.
Lisätietoja uudiskohteen ostosta saa Kilpailu - ja kuluttajaviraston sivuilta tästä